青海快三

時間︰2020-04-08 20:33:54 來源(yuan)︰經濟參考報

當(dang)前,國內房地產行業集中度不斷(duan)提升,房企優勝劣汰趨(qu)勢(shi)正在加(jia)速。數據顯示,2019年330家房企破產,百強房企整(zheng)體業績也未有明顯提升。今年,各梯(ti)隊(dui)房企門檻進一步jiao)嶸  婺7科罄┤莘嘔海 xin)增千(qian)億(yi)房企數明顯下降,近4年來房企整(zheng)體的目標完(wan)成率水平也逐年降低。

房企兩極分化(hua)現象加(jia)劇(ju)

1月13日下午,世(shi)茂集團與福晟(cheng)集團聯合宣布,世(shi)茂集團收購福晟(cheng)集團的87個項目,成為2020年首個大型收並購事件,甚至被稱為“世(shi)紀大並購”。在業內看來,房地產行業正由高速發展時期進入(ru)橫盤(pan)期,加(jia)之2019年融資監管(guan)政策收緊(jin),眾(zhong)多房企所面臨的生存壓力史無(wu)前例。

隨(sui)著行業集中度的不斷(duan)提升,行業頭部格局(ju)不斷(duan)穩固,2019年房企TOP30門檻值已超(chao)千(qian)億(yi)。與此同時,留給中小企業的機會卻越來越少,並且地產行業的容錯度降低。針(zhen)對世(shi)茂集團收購福晟(cheng)集團事件,億(yi)翰智庫(ku)相關分析人士指出︰“本次交易的被收購方(fang)福晟(cheng)集團,曾經也是穩健經營的典範,但在瞬息萬變的行情之下,連(lian)續踏空(kong)節(jie)奏,加(jia)上(shang)應對失當(dang),最終釀下今日的苦果。”

行業整(zheng)體規模增速也在顯著(zhu)放緩,百強房企規模增長(chang)“失速”。2019年12月,房企進一步加(jia)大供貨力度qun)陀 xiao)力度,以(yi)沖(chong)刺(ci)年終業績,百強房企權益銷(xiao)售金(jin)額環比(bi)增長(chang)18.3%至9903.4億(yi)元,創全(quan)年單月規模新(xin)高。然而(er),多家市場機構統計顯示,真實情況並不如企業業績增速反映(ying)得那麼樂觀(guan),企業實際去(qu)化(hua)表現普遍(bian)不及預期。權益口徑duan)攏 僨糠科019年全(quan)年累(lei)計銷(xiao)售金(jin)額同比(bi)增長(chang)6.5%,不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

與此同時,2019年全(quan)年,數百家房地產企業宣告破產的nan) 徊揭?諧」刈 V泄甘芯吭yuan)的統計顯示,截(jie)至2019年11月,在人民法院(yuan)公告網,以(yi)“房地產+破產文書”為關鍵(jian)字(zi)可檢索出來400多條(tiao)破產文書,以(yi)企業為單位來看的話(hua),剔除部分重復(fu)企業及非房地產企業,共計330家房企發布了破產相關文書。

中指院(yuan)相關分析人士指出,發布破產文書的房地產企業主(zhu)要分布jia)誄chang)三(san)角(jiao)與珠三(san)角(jiao)城市群(qun),上(shang)述兩個區域佔總數量的43%。中指院(yuan)分析人士認(ren)為,“一方(fang)面,熱點城市及城市群(qun),吸引了大量房地產開發企業進入(ru),區域競爭激烈,地方(fang)小微房企生存更加(jia)艱難;另(ling)一方(fang)面,長(chang)三(san)角(jiao)及珠三(san)角(jiao)投資及借貸(dai)熱度高,借貸(dai)糾紛以(yi)及公司(si)注銷(xiao)破產更加(jia)頻繁。”

融資shi)kun)境疊加(jia)企業經營壓力

“對破產企業進行核實後(hou),我們發現zhi)科蟠蠖轡 dang)地開發企業,很多糾紛為破產和解以(yi)及再(zai)次啟(qi)動,相比(bi)小企業而(er)言,部分規模相對較(jiao)大的房企,因戰略定位、多元擴張(zhang)、項目銷(xiao)售等問題,資金(jin)鏈(lian)也出現了問題。”中指院(yuan)方(fang)面表示。

根據中指院(yuan)對企業深陷困(kun)境原因分析研究,房企面臨破產主(zhu)要有兩方(fang)面原因︰一方(fang)面,企業di)隕shen)管(guan)理制度落後(hou)、運營效率較(jiao)低、產品缺乏競爭力、布局(ju)單一,在市場火(huo)熱的上(shang)行期階段,企業的nan) 導 kuai)速增長(chang),掩蓋自身(shen)“內功”先天(tian)不足的缺陷。同時,規模化(hua)也對企業di)隕shen)管(guan)理提出更高的要求,企業並沒(mei)有及時優化(hua)應對挑戰。一旦市場進入(ru)平穩或下行期,企業的競爭力短板就會凸顯出來,銷(xiao)售去(qu)化(hua)以(yi)及融資等問題將形成較(jiao)大壓力。

另(ling)一方(fang)面,部分zhi)科笄捌詰囊導  齔chang)促使企業di)孕判募本ju)擴張(zhang),在業務發展方(fang)面速度過(guo)快(kuai),激進的多元化(hua)拓展拖(tuo)累(lei)了企業的發展速度。

“作(zuo)為一個資金(jin)密集型行業,房地產開發需要大量資金(jin)支持,一旦運轉中的環fang)jie)出現資金(jin)問題,多米諾效應被觸發,將迅(xun)速蔓延,導致房企經營困(kun)頓甚至倒閉破產。”中指院(yuan)方(fang)面分析指出,2019年,信用評級較(jiao)高的大型房企資金(jin)優勢(shi)更加(jia)明顯,而(er)部分小型房企資金(jin)承壓,短期資金(jin)風險顯著(zhu)增加(jia)。“房企仍需要從經營上(shang)做(zuo)好(hao)地產主(zhu)業,優化(hua)債務結構,降低杠桿比(bi)例,平穩發展才能持久經營。”

在政策調控較(jiao)緊(jin)的當(dang)下,尤其(qi)是融資端不斷(duan)收緊(jin),融資成本水漲船(chuan)高,現金(jin)流(liu)更是重中之重。億(yi)翰智庫(ku)方(fang)面也認(ren)為,“收並購浪潮來襲,也體現出當(dang)下地產行業之艱難。對于(yu)進入(ru)發展困(kun)境的房企而(er)言,或多或少都jia)凶隕shen)的原因。”

2019年,全(quan)國範圍多個城市取消(xiao)或放寬了si)浠 xian)制。業內預計,至少未來2-3年城鎮化(hua)速度仍能保持,基本ju)靡敵棖筧栽冢    ?雜性齔chang)空(kong)間。億(yi)翰方(fang)面認(ren)為,房地產企業在精進主(zhu)業的基礎上(shang),可結合本身(shen)基因和資源(yuan)情況,適度投入(ru)部分地產相關的多元化(hua)業務作(zuo)為長(chang)期戰略,但一定要注意(yi)多元化(hua)的投入(ru)也要遵守聚焦原則,同時平衡(heng)好(hao)主(zhu)業與其(qi)他業務的結構關系(xi)。

2020年房企規模預計穩中有升

近幾年,房企紛紛涉足長(chang)租公寓(yu)、養(yang)老xi)夭?穆玫夭喙亓 潁 燦蟹科蠼xin)能源(yuan)汽車、機器人制造、汽車零部件制造等非地產領域。上(shang)述中指院(yuan)方(fang)面分析人士表示,“房企要對自身(shen)的財力、物力、人力有著系(xi)統規劃(hua),促進業務及品牌的協(xie)同發展,形成shang)低吃擻 狹Γ 裨蛐xin)涉足業務不僅短期難見效益,主(zhu)業的發展也會受(shou)到拖(tuo)累(lei)。”

行業人士指出,受(shou)市場下行和調控不放松(song)影響,我國房地產企業正在面臨費用率提升、負(fu)債率升高、短期償(chang)債能力下滑的困(kun)境,尤其(qi)中小型房企,仍將面臨一定的盈(ying)利(li)和資金(jin)壓力。

未來,在融資監管(guan)全(quan)方(fang)位趨(qu)緊(jin)的情況下,行業分化(hua)將會持續加(jia)劇(ju)。業內普遍(bian)認(ren)為,雖(sui)然目前房地產市場整(zheng)體去(qu)化(hua)壓力尚(shang)存,但行業將保持長(chang)期平穩發展的市場環境已趨(qu)于(yu)明朗。預計2020年企業整(zheng)體規模將維持穩中有升的增長(chang)態勢(shi)。行業競爭加(jia)劇(ju)下,百強房企內部的分化(hua)格局(ju)也將進一步持續。

在市場去(qu)化(hua)承壓的背景(jing)下,企業的發展重心逐漸由“增量角(jiao)逐”轉向“提質增效”,未來業績規模的增長(chang)不能簡單依賴于(yu)供貨量的加(jia)大,企業戰略布局(ju)、組織管(guan)控、品牌建(jian)設(she)等綜(zong)合實力的提升將是房企未來工作(zuo)的重中之重。

“尤其(qi)是中小型房企布局(ju)相對集中,很難平衡(heng)區域風險。因此,適度降低杠桿比(bi)例,放緩增長(chang)節(jie)奏,能夠有效規避現金(jin)流(liu)風險。”億(yi)翰智庫(ku)方(fang)面指出,當(dang)下房地產行業的競爭格局(ju)與以(yi)往大有不同,合作(zuo)是當(dang)下房企生存和競爭的主(zhu)要形式,合作(zuo)的本ju)適怯攀shi)交換,合作(zuo)的目的是完(wan)cheng)譜暈業淖試yuan)矩陣(zhen)。

編輯︰郭夢涵(han)

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